Para responder à indagação proposta no título, será necessário
percorrer imprescindíveis 6 passos.
Post em duas partes. Na PARTE 2: resposta ao 4º e 5º passos e, um
bônus superinteressante!
1.
Qual a natureza jurídica do reparo, ou seja,
trata-se de uma benfeitoria útil, necessária ou voluptuária?
2. Com
qual propósito ou finalidade a benfeitoria foi realizada?
3. Existe
um contrato de locação entre as partes?
4. Havendo
um contrato, suas cláusulas foram discutidas mutuamente ou não houve qualquer
negociação real entre as partes?
5. Aquele
que realizou a benfeitoria agiu de boa-fé?
6.
BÔNUS*
___________________________________________
1) Qual a natureza jurídica do
reparo, ou seja, trata-se de uma benfeitoria útil, necessária ou voluptuária? À
luz da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato,
a) Benfeitorias necessárias?
São aquelas que requerem a extrema necessidade de serem realizadas tão logo
quanto possível. Elas se prestam a conservar ou evitar que o imóvel seja destruído,
são essenciais.
Exemplos, rede elétrica danificada com risco de incêndio; rompimento
de tubulação; reforma do telhado de uma casa; etc.
Nessa hipótese, não dispondo o contrato de modo diverso, a lei
assegura ao locatário de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias
introduzidas, ainda que não autorizadas pelo locador.
b) Benfeitorias úteis? São
aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Exemplo, a instalação de uma
grade de proteção em uma janela; substituição de uma fechadura simples por
outra que seja mais moderna, de difícil violação, etc.
Não dispondo o contrato de modo diverso, aqui, se o locador (dono do
imóvel) autorizar os reparos, o locatário adquire o direito à indenização.
c) Benfeitorias voluptuárias?
São as de mero deleite ou luxo. Não facilitam a utilidade do imóvel, tampouco
visa conservá-lo, mas, apenas torna seu uso mais agradável. Exemplo, construção
de uma piscina em um imóvel.
Neste caso, tais benfeitorias, não dispondo o contrato de modo
diverso, não são indenizáveis. Mas, finda a locação, caberá ao locatário o
direito de levantar (desfazer, levar consigo), as benfeitorias, desde que, a
sua retirada não afete a estrutura e substância (finalidade) do imóvel.
2) Com qual propósito ou
finalidade a benfeitoria foi realizada? É preciso responder a esta pergunta
pois uma mesma benfeitoria introduzida em imóveis diferentes e/ou com
propósitos diferentes poderão ser classificadas de modo distinto.
Uma benfeitoria, quando analisada em relação ao bem principal ou o bem
que a integra, poderá ter diferentes classificações – principalmente, quando
uma benfeitoria faz parte de um bem imóvel.
Exemplo, uma piscina na casa de uma pessoa, é, em regra, voluptuária.
Mas, a mesma piscina na escola de natação trata-se de uma benfeitoria
necessária. Semelhantemente, um sistema de monitoramento por câmeras em uma
residência numa cidade pacata, será classificada como uma benfeitoria
voluptuária, ao passo que o mesmo sistema de monitoramento por câmeras em um
banco ou transportadora de valores, saltam aos olhos tratar-se de uma
benfeitoria necessária.
3) Existe um contrato de
locação entre as partes? Nos limites da lei, o direito reserva às partes
ampla margem de autonomia para negociar as cláusulas contratuais que melhor
traduzam os interesses comuns.
Noutras palavras, é bem possível, por exemplo, que haja previsão em
contrato na que o locatário renuncie o direito a qualquer tipo de indenização
por benfeitorias que vier a realizar, ainda que necessárias – inclusive.
Resguardados princípios como a função social dos contratos, a boa-fé
objetiva, a justiça contratual e, inclusive a possibilidade de revisão de
cláusulas contratuais (teorias revisionistas), existe um princípio chamado
pacta sunt servanda (força obrigatória dos contratos) no qual o contrato faz
lei entre as partes.
Portanto, deve o contrato ser elaborado por um profissional habilitado
e que detenha os conhecimentos jurídicos necessários para evitar, ao máximo,
possíveis conflitos entre locador e locatário e, sobretudo, afastar a cultura
do famoso processo judicial.
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